刚才银行打来电话，loan被批准啦~~~ 明天去sign, 后天close~~~ 谢谢大家帮助解答我的问题
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本来以为loan 办的一切都很快，会没问题，现在还是有一个大问题！！真是烧心啊。。。

昨天我们 BOA的 loan agent 跟我们说loan 已经被approve了, 这个过程只用了三天，记得他和我们的房产agent都说过这个是什么conditional approval, 一旦被approve之后只要提供一些所要的材料就一定能办下来。
今天agent突然打电话来，说他核对我们的一年房租转账记录时候出现了一下问题（2 late payments），他先跟我们confirm所以还没敢往underwriting提交（因为好像银行很在意rent late payment....）
我们是跟中国房东租的condo, 他们非常nice根本不怎么看也不提醒我 （我们是银行内转账，比较坑爹的是有数额限制每次我都得分2次转，有两次因为维修和travel 迟交了几天）

我们的信用记录很高，所有其他材料都非常好，就是这个rent因为是私人转钱，以前转的时候根本没想到贷款查这个转的时间，还那么严格。

我的问题是：Loan从被conditional approval到真正办下来要多久呢？大家都是先remove contingency，还是等办下来才remove的？
我们的loan contingency马上就要到了，这周日。这种情况我们肯定不能remove了吧？
如果remove了，如果因为这个最后loan 办不下来，会损失押金吗？

非常感谢大家的帮助！！！！买房的同学们要注意引以为戒....

回复 [url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1694865&postid=64518803#64518803]2楼pimpernel的帖子[/url] sorry 优点语无伦次没说清楚 转账跟信用记录没关系。 就是每月银行转账记录有两笔迟交给landlord了，因为是私人租房，对信用没影响，就是贷款同时会看这个rent记录。

回复 [url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1694865&postid=64518954#64518954]3楼vvwang22的帖子[/url] 谢谢！！看来只能extend 或者不remove loan contingency了。希望seller能理解（他们还要rent back所以可能。。。好说一些。。。）。如果要3周那真是太长了。。。。 我们房东说出信没问题，准备以电器repair为由减免房租解释missing payment。很复杂不过好歹能找到相关证据辅佐。

谢谢！！看来只能extend 或者不remove loan contingency了。希望seller能理解（他们还要rent back所以可能。。。好说一些。。。）。如果要3周那真是太长了。。。。 我们房东说出信没问题，准备以电器repair为由减免房租解释missing payment。很复杂不过好歹能找到相关证据辅佐。 [url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1694865&postid=64519099#64519099][/url]

remove contingency不需要final approval的，如果你觉得你能解决所有的condition，或者说最难的，比如这个房租的问题sign off了，你就可以remove了，好运

回复 [url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1694865&postid=64519222#64519222]7楼pimpernel的帖子[/url] 你说的是late fee penaties吧，我们lease agreement上有，是default 5天，可以改，但是这还是算“迟交”，银行不喜欢看到迟交呢

回复 [url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1694865&postid=64519129#64519129]6楼vvwang22的帖子[/url] 多谢，请问你说的sign off是什么意思，是loan processor sign off这个房租问题么？

多谢，请问你说的sign off是什么意思，是loan processor sign off这个房租问题么？ [url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1694865&postid=64519365#64519365][/url]

这个问问你的Loan officer,大概的意思就是Lender接受你的说明，认为这条condition clean了：-）

你这个late payment是怎么查到的，难道银行看了你之前一年的bank statement？ [url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1694865&postid=64519399#64519399][/url]

银行会要求提供1年的lease的流水账，最好是pay lease的时候每个月固定时间固定金额。

你说的是late fee penaties吧，我们lease agreement上有，是default 5天，可以改，但是这还是算“迟交”，银行不喜欢看到迟交呢 [url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1694865&postid=64519357#64519357][/url]

好像一般Manual Underwriting才要求verification of rent ([url=http://gustancho.com/verification-of-rent-vor/]http://gustancho.com/verification-of-rent-vor/[/url]), 而且一般迟30天被lender算迟交([url=http://www.mortgageunderwriters.com/creditg.html]http://www.mortgageunderwriters.com/creditg.html[/url]) 。

应该是BOA比较严，我的agent说他U/W对这个很在意。以前只遇到过一次late payment, 他们had to jump a lot of hoops..啥的。 他说宁可不提交那两个迟交记录，找理由让landlord waive我们2次半月房租。

好像一般Manual Underwriting才要求verification of rent ([url=http://gustancho.com/verification-of-rent-vor/]http://gustancho.com/verification-of-rent-vor/[/url]), 而且一般迟30天被lender算迟交([url=http://www.mortgageunderwriters.com/creditg.html]http://www.mortgageunderwriters.com/creditg.html[/url]) 。[url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1694865&postid=64519595#64519595][/url]

Agent要找到一年内每个月房租付款记录，然后提交到U/W

你这个late payment是怎么查到的，难道银行看了你之前一年的bank statement？[url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1694865&postid=64519399#64519399][/url]

应该是BOA比较严，我的agent说他U/W对这个很在意。以前只遇到过一次late payment, 他们had to jump a lot of hoops..啥的。 他说宁可不提交那两个迟交记录，找理由让landlord waive我们2次半月房租。 [url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1694865&postid=64520751#64520751][/url]

看来是大银行太严。那就照你的agent说的不要交那个记录，让房东出个证明。例如让房东写封信，说你的房租都按时交了。祝买房顺利。

本来以为loan 办的一切都很快，会没问题，现在还是有一个大问题！！真是烧心啊。。。 昨天我们 BOA的 loan agent 跟我们说loan 已经被approve了, 这个过程只用了三天，记得他和我们的房产agent都说过这个是什么conditional approval, 一旦被approve之后只要提供一些所要的材料就一定能办下来。 今天agent突然打电话来，说他核对我们的一年房租转账记录时候出现了一下问题（2 late payments），他先跟我们confirm所以还没敢往underwriting提交（因为好像银行很在意rent late payment....） 原因。。。确实是当时忘了后来想起来赶紧补了（晚了2周），我们是跟中国房东租的condo, 他们非常nice根本不怎么看也不提醒我 （我们是银行内转账，比较坑爹的是有数额限制每次我都得分2次转，所以2次第二个payment忘记了，后来补） 我们的信用记录很高，所有其他材料都非常好，就是这个rent因为是私人转钱，以前转的时候根本没想到贷款查这个转的时间，还那么严格。 我的问题是：Loan从被conditional approval到真正办下来要多久呢？大家都是先remove contingency，还是等办下来才remove的？ 我们的loan contingency马上就要到了，这周日。这种情况我们肯定不能remove了吧？ 如果remove了，如果因为这个最后loan 办不下来，会损失押金吗？ 非常感谢大家的帮助！！！！买房的同学们要注意引以为戒.... [url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1694865&postid=64518226#64518226][/url]

一般贷款银行如果不是Jumbo Loan的话是不需要VOR （Verification of Rent）的， 而且对贷款银行来说， 一般Rent Payment 要晚超过30天才算Late。象你这种情况最好不要remove loan contingency， 因为conditional approval 根本不管用， 只有确定贷款能做下来了才能remove loan contingency。 希望对您有帮助！

回复 [url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1694865&postid=64527586#64527586]18楼Ivymortgage的帖子[/url]

有点糊涂了，是所有银行都规定30天才算late， 还是个别银行？为什么BOA的agent 对这个这么紧张 晕啊。。

多谢你的回复

有点糊涂了，是所有银行都规定30天才算late， 还是个别银行？为什么BOA的agent 对这个这么紧张 晕啊。。 多谢你的回复 [url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1694865&postid=64528122#64528122][/url]

根据网上论坛的讨论，感觉一般lender都规定30天才算late。BOA过于严格。你为什么要找BOA？ 利率更好吗？

有点糊涂了，是所有银行都规定30天才算late， 还是个别银行？为什么BOA的agent 对这个这么紧张 晕啊。。 多谢你的回复 [url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1694865&postid=64528122#64528122][/url]

More than 30 days over due 才算late是常规。 如果是9月1号要交9月份的Rent， 您10月1号以前交都不算贷款银行审核的时候的Late，所以贷款银行审核的时候的Late叫 more than 30 days late。您是第一次买房而且是Jumbo 贷款吗？ 只有第一次买方而且还是Jumbo贷款才会查，而且大部分贷款银行的审核标准下， 让您的房东填一个VOR（Verification of Rent）就行了。 希望对您有帮助。

不能不交租房转账记录吗? 我当时就没要求交这个 [url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1694865&postid=64539460#64539460][/url]

除了第一次买房贷款并且是Jumbo Loan的情况都是不需要Rental History的。 楼主的情况应该属于我说的这类， 第一次买房并且是Jumbo Loan。

我们的钱就在BOA.. 加上agent推荐了BOA的agent. 给了很好的利率和5000多discount. Agent效率非常高。和agent通气简直是光速，他发现问题第一时间打给我没接到，等打回去他已经和我的agent想好了一堆对策。。 我不知道会查这个，本来觉得我们条件申请loan没问题呢。。汗 我原先看过网上说boa比Wells Fargo 严，其实之前per approval 前也是直奔找的Wells Fargo agent，看着也很专业，利率3个月前也不错，可是他偏偏在我们买房时搬到另一个城市支行去了！她给推荐了个年轻的，但那人我没什么感觉。只好放弃 这其实是我自己的原因，哎，auto pay习惯了。下次记住不能找太严的！

根据网上论坛的讨论，感觉一般lender都规定30天才算late。BOA过于严格。你为什么要找BOA？ 利率更好吗？[url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1694865&postid=64531718#64531718][/url]

是第一次买房，jumbo loan. 多谢你的回复。我让房东出了信和一堆维修补充材料。我问问我们agent有没有VOR 可以填，请问这是一个表么？ Agent说今天交rent材料，周五之前应该能有approval结果，fingers crossed.

More than 30 days over due 才算late是常规。 如果是9月1号要交9月份的Rent， 您10月1号以前交都不算贷款银行审核的时候的Late，所以贷款银行审核的时候的Late叫 more than 30 days late。您是第一次买房而且是Jumbo 贷款吗？ 只有第一次买方而且还是Jumbo贷款才会查，而且大部分贷款银行的审核标准下， 让您的房东填一个VOR（Verification of Rent）就行了。 希望对您有帮助。[url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1694865&postid=64539232#64539232][/url]

是第一次买房，jumbo loan. 多谢你的回复。我让房东出了信和一堆维修补充材料。我问问我们agent有没有VOR 可以填，请问这是一个表么？ Agent说今天交rent材料，周五之前应该能有approval结果，fingers crossed. [url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=1694865&postid=64540525#64540525][/url]

对的， VOR和Gift Letter 一样， 是一个表格， 可以让您的Loan Officer提供。 Loan Officer 反应速度只是一部分， 更重要的是Loan Officer 处理各种贷款情况的经验， 以及Loan Officer在Underwriter 面前的话语权。对一个贷款， 好的Loan Officer 是前面下功夫， 和客户交谈时抓住问出贷款任何可能有问题的相关细节， 递交贷款审核前仔细review 材料，Structure 好的贷款送交Underwriting后，剩下只是补充点材料等， 真正好的Loan Officer 肯定都是助手处理了， 因为他是不可能有时间处理这些杂事的。